Monat: September 2016

Baulärm gehört zu den Klassikern der Mietmängel und führt häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Insbesondere, wenn nicht der Vermieter selbst, sondern ein Nachbar für den Lärm verantwortlich ist, stellt sich oft die Frage, warum der Mieter überhaupt mindern darf.

Das Berliner Landgericht hat sich in seinem Urteil Az. 67 S 76/16 vom 16. Juni 2016 wieder einmal damit auseinandergesetzt:

Stellt Baulärm einen Mangel dar?

Ja, denn durch den Lärm (und zusätzlich, wie in diesem Fall, Erschütterungen und Staubentwicklung in Folge der Bauarbeiten) ist die Tauglichkeit der Wohnung zumindest nicht unerheblich gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB).

Der Vermieter hat aber sicher nicht dafür garantiert, dass nirgends in der Gegend gebaut wird.

Das ist unerheblich. Der übliche Standard einer Wohnung ist es, dass keine Baumaßnahmen in unmittelbarer Nähe stattfinden. Dieser Normalstandard gilt als mit dem Mietvertrag schlüssig vereinbart.

Gilt das auch in Großstädten?

Ja, der hier streitgegenständliche Fall spielte ja in Berlin, noch dazu in Berlin-Mitte. Wenngleich die Bautätigkeit in Innenstadtbereichen unter Umständen höher sein mag, sind doch die meisten Wohnungen nicht davon betroffen, somit ändert dies nichts daran, dass der vertraglich vorausgesetzte Standard eben eine ruhige Wohnung ist.

Warum haftet der Vermieter, obwohl er nichts dafür kann, dass ein Nachbar baut?

Der Vermieter haftet nicht im eigentlichen Sinne, § 536 sagt vielmehr, dass sich die Miete stets am tatsächlichen Mietwert der Sache orientieren muss. Ob der Vermieter eine Verminderung der Tauglichkeit zu vertreten hat, spielt keine Rolle. Nur bei Mängeln, die der Mieter selbst herbeigeführt hat, scheidet die Minderung grundsätzlich aus.

Muss ein Mieter nicht damit rechnen, dass es auch einmal laut wird?

Grundsätzlich kann der Mieter darauf vertrauen, dass die Wohnung während der gesamten Mietdauer im vereinbarten Zustand bleibt. Hier war aber die Besonderheit gegeben, dass die Baulücke in der Umgebung erkennbar war. Es war also anzunehmen, dass hier früher oder später ein Haus errichtet würde.

Allerdings sind die Mängelansprüche des Mieters nur ausgeschlossen, wenn er den Mangel kennt (§ 536b Satz 1 BGB) oder er ihn grob fahrlässig übersehen hat (§ 536b Satz 2). Beides lag hier im Ergebnis nicht vor. Das Übersehen einer Baulücke begründet allenfalls leichte Fahrlässigkeit, die für einen Ausschluss nach § 536b nicht ausreicht.

Wie hoch ist die Mietminderung bei Baulärm?

Das lässt sich allgemein nicht sagen, es kommt immer auf die Dauer und Intensität der Arbeiten an. Die Spanne bewegt sich in der Regel zwischen 10 und 25 %.

In diesem Fall wurden ca. 20 % zugesprochen. Allerdings ging es hier auch um „Lärm, Staub und Erschütterungen nicht nur wochentags, sondern zeitweise auch am Wochenende“.

Hätte der Vermieter den Bau unterbinden können?

Wahrscheinlich nicht, darauf kommt es aber auch nicht an, da den Vermieter eben kein Verschulden treffen muss.

In der Regel müssen Nachbarn aber Bauvorhaben hinnehmen, die innerhalb der Immissionsschutz- und anderer Grenzwerte durchgeführt werden.

Bestehen Schadenersatzansprüche des Vermieters gegen den Nachbarn?

Normalerweise nicht, da dieser rechtmäßig gehandelt hat. Für rechtmäßiges Handeln muss in aller Regel kein Schadenersatz geleistet werden. Es gibt keine Anspruchsgrundlage für einen Regress.

Wie kann ein Vermieter eine solche Mietminderung im Vorhinein verhindern?

Wenn sich konkrete Baumaßnahmen bereits absehen lassen, können diese in den Mietvertrag aufgenommen werden. Damit wird die Beschaffenheit der Wohnung vertraglich vereinbart, wenn dann tatsächlich gebaut wird, weicht dieser Zustand nicht vom vereinbarten Zustand der Wohnung ab, ein Mangel ist also nicht gegeben.

Allerdings bestehen hierfür enge Grenzen. Denn gemäß § 536 Abs. 4 BGB kann die Mietminderung nicht ausgeschlossen werden. Würde also im Vertrag stehen, dass in der ganzen Nachbarschaft gebaut wird und daher immer mit Lärm zu rechnen ist, so wäre dies ziemlich sicher ungültig, da es wie ein Ausschluss des Mietminderungsrechts wirken würde.

Das Landgericht Tübingen, genauer: dessen 5. Zivilkammer, ist bekannt dafür, eine äußerst bürgerfreundliche Rechtsprechung in Vollstreckungsverfahren des öffentlich-rechtlichen Rundfunks zu verfolgen. Es hat bereits zahlreiche Vollstreckungen durch den Beitragsservice (früher GEZ) für unzulässig erklärt. Vor dem BGH hatten diese Urteile jedoch allesamt keinen Bestand.

Nun hat das LG Tübingen wieder zugeschlagen. Im Beschluss 5 T 232/16 vom 16. September 2016 wurde das Vollstreckungsersuchen des SWR für unzulässig erklärt. Begründet wird diese Entscheidung sehr gründlich und mit vielerlei Gesichtspunkten:

• Zunächst geht das Gericht auf die Rechtsbeschwerdeentscheidung des BGH ein, mit dem die letzte bedeutende Entscheidung des LG aufgehoben wurde: Man kann einen gewissen Anflug von Ironie zwischen den Zeilen wohl nicht ganz leugnen, wenn das LG nun explizit ausführt, dass der Bescheid die ganzen formellen Anforderungen, die es zuletzt bestritten hat, nun doch erfüllt (Abschnitt IV., Ziffern 2 bis 5).
• Bemängelt wird dann jedoch in Ziffer 6, dass die Zustellung des Vollstreckungstitels nicht nachgewiesen ist. Der Beitragspflichtige bestreitet den Zugang, die Rundfunkanstalt konnte keinen Beleg dafür liefern, dass der Brief ihn doch erreicht hat. Die Zustellungsfiktionen des Verwaltungsrechts sind jedoch nach baden-württembergischen Landesrecht nicht auf die Tätigkeit des SWR anwendbar.
• Richtig interessant wird die Entscheidung aber in Ziffer 7. Der SWR sei keine Behörde, wie aus den folgenden elf Unterpunkten ersichtlich sei:
  • Der SWR bezeichnet sich selbst als Unternehmen, nicht als Behörde.
  • Der SWR handelt auch wie ein Unternehmen.
  • Die Gehälter der Intendanten übersteigen die eines normalen Behördenleiters, auch das öffentliche Besoldungsrecht gilt nicht.
  • Die Tätigkeit wird nicht vom öffentlichen Dienst im Sinne des Landesverfassungsrechts ausgeübt.
  • Öffentliche Vergabevorschriften werden nicht eingehalten, die Bezahlung freier Mitarbeiter entspricht nicht dem öffentlichen Dienst.
  • Der SWR wird gewerblich tätig, weil er Sendezeiten verkauft und über Sponsoring und Produktplatzierung Gelder einnimmt.
  • In den Beitragsrechnungen bezeichnet sich der SWR nicht als Behörde.
  • Der SWR erlässt keine Verwaltungsakte, sondern versendet Rechnungen.
  • Die Tilgungsbestimmungen in der Satzung des SWR (jede Zahlung wird immer auf die älteste Rechnung angerechnet) beziehen sich auf das BGB, nicht auf die Abgabenordnung. Der Effekt dieser Tilgungsbestimmung (Zahlungen werden zuerst mit Mahngebühren, nicht mit der Beitragsschuld verrechnet) führt dazu, dass ein lebenslanges Vollstreckungsverfahren – höchst theoretisch – denkbar ist; eine Behörde würde dies nicht in Kauf nehmen.
  • Der SWR unterscheidet sich nicht von Privatsendern. Daher ist sein Status als Vollstreckungsbehörde höchst zweifelhaft.
  • Der Rundfunkveranstalter ist Träger des Grundrechts der Rundfunkfreiheit. Behörden sind aber gerade nicht grundrechtsfähig, sondern grundrechtsverpflichtet.
• Auf die Frage, ob die Rundfunkgebühr eine Steuer ist (Abschnitt V.) kam es somit nicht mehr an und war nicht zu entscheiden, das Gericht stellt aber auch dieses Problem in den Raum.
• Nicht entschieden hat das Gericht also über die materielle Berechtigung des Beitrags (Abschnitt VII.). Es ging nur um die Frage, ob die Vollstreckung in dieser Art und Weise zulässig ist.
• Schließlich weist der Richter auch noch darauf hin, dass er eine Mindermeinung vertritt und die Rechtsprechung anderer Auffassung ist (Abschnitt VIII.). Da er zudem die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof zugelassen hat (Abschnitt VI.) ist davon auszugehen, dass dieser in letzter Instanz auch die hier vorliegende Entscheidung aufheben wird.

Bewertung:

Es handelt sich – wie wir es von der fünften Tübinger Zivilkammer gewohnt sind – um eine neuerliche juristische Widerstandstat. Sie ist sehr gut begründet und zumindest im Ergebnis nachvollziehbar. Dass sich der BGH von den dargebrachten Argumenten überzeugen lassen wird und den Rundfunkbeitrag formell oder gar materiell kippt, wird man aber nicht erwarten dürfen.

Weitere Fragen und Antworten zu dieser Entscheidung finden Sie auf jura-medial.de.

Eigenbedarf kann auch dann vorliegen, wenn der Schwager des Vermieters die Wohnung benötigt. Dies setzt dann aber voraus, dass ein enger Kontakt zwischen dem Vermieter und seinem Schwager gegeben ist. Nur dann kann der Schwager als Familienangehöriger i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesehen werden.

Das Landgericht Tübingen hatte eine vielbeachtete Entscheidung (Beschluss vom 19. Mai 2014, 5 T 81/14) gefällt, die vielen Kritikern eines durch Zwangsgebühren finanzierten Urteils Mut machte. Es untersagte die Zwangsvollstreckung eines Vollstreckungsersuchens des Südwestrundfunks (SWR) wegen folgender Mängel:

• Nichterkennbarkeit des Gläubigers
• Nichterkennbarkeit der Vollstreckungsbehörde
• Fehlen von Dienstsiegel und Unterschrift des Behördenleiters oder eines Vermerks über die automatisierte Erstellung
• unzureichende Bezeichnung des zu vollstreckenden Verwaltungsakts

Der BGH hat auf die Rechtsbeschwerde des SWR den Beschluss des LG Tübingen aufgehoben, das Vollstreckungsersuchen als für rechtsgültig erklärt. Den vom Landgericht festgestellten Mängeln stellt der Bundesgerichtshof Folgendes entgegen:

• Nichterkennbarkeit des Gläubigers: Es ist erkennbar, dass Gläubiger die Rundfunkanstalt ist und nicht der Beitragsservice (früher: GEZ), der nur das Inkasso übernimmt. Dieser Beitragsservice ist nicht rechtsfähig, könnte also selbst gar nicht Gläubiger sein. Wer diese Konstellation kennt, könne keinen Zweifel an der Gläubigerschaft haben.
• Nichterkennbarkeit der Vollstreckungsbehörde: Eine ausdrückliche Angabe der Vollstreckungsbehörde ist nicht erforderlich. Auch diese ergibt sich aus den Umständen des Bescheids.
• Fehlen von Dienstsiegel und Unterschrift des Behördenleiters oder eines Vermerks über die automatisierte Erstellung: Siegel und Unterschrift sind nicht notwendig, da der Bescheid automatisiert erstellt wurde (§ 15a Abs. 4 Satz 4 des baden-württembergischen Landesverwaltungsverfahrensgesetzes, identisch mit § 37 Abs. 5 Satz 1 VwVfG). Entscheidend ist hierfür nur die tatsächliche Methode der Erstellung, ein zusätzlicher Hinweis darauf ist nicht erforderlich. Indizien dafür, dies sei für den Adressaten nicht ersichtlich und er könne das Schreiben wegen der fehlenden Unterschrift für einen bloßen Entwurf halten, gibt es keine.
• unzureichende Bezeichnung des zu vollstreckenden Verwaltungsakts: Durch die Angabe der vollstreckenden Behörde (siehe oben), des Aktenzeichens und aller Einzelposten wie Rundfunkbeiträge für bestimmte Zeiträume, Säumniszuschläge und Mahngebühren wird ersichtlich, was vollstreckt werden soll. Da der Rundfunkbeitrag nicht durch den Bescheid, sondern schon durch das Gesetz entsteht, bedarf es auch insoweit keiner Angabe eine Verwaltungsakts.

Das Urteil des BGH ist als solches wohl hinzunehmen. Allerdings erscheint es teilweise schon sehr großzügig, wie die Richter über formelle Mängel hinweggehen. Ob ein privater Gläubiger beim Verstoß gegen Formvorschriften auch so nachsichtig behandelt würde, ist äußerst fraglich.

Andererseits waren die Hoffnungen, die in den Tübinger Beschluss gesetzt wurden, auch übertrieben. Sogar, wenn dieser rechtskräftig geworden wäre, wäre es für die Rundfunkanstalten und den Beitragsservice ein leichtes gewesen, ihre Formschreiben entsprechend anzupassen und alle formalen Vorschriften zu erfüllen. Will man die Rundfunkgebühren gerichtlich kippen, dann eignet sich das Vollstreckungsverfahren ohnehin nicht.