Kategorie: Zivilgerichte

a) Auch bei einer mit einem Erbverzicht verbundenen Zuwendung ist für deren Qualifikation als Schenkung maßgeblich, ob sich die Vertragsparteien über die Unentgeltlichkeit der Zuwendung einig sind.

b) Ob eine unentgeltliche Zuwendung gewollt war, ist unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Maßgebliche Bedeutung kann hierbei neben dem Wortlaut des Vertrages über die Zuwendung und den Erbverzicht den Umständen seines Zustandekommens und seiner Ausgestaltung im Einzelnen zukommen.

c) Der Verzicht auf das Erb- und Pflichtteilsrecht nimmt der Zuwendung jedenfalls insoweit nicht den Charakter der Unentgeltlichkeit, als er nach dem Willen der Vertragsparteien der Ausgleichung der lebzeitigen Zuwendung bei der Erbfolge dienen soll. Ein solcher Wille ist mangels gegenläufiger Anhaltspunkte regelmäßig anzunehmen, wenn die Höhe der Zuwendung in etwa der Erberwartung entspricht oder diese gar übersteigt.

Die Mieterin schloss 1976 den Mietvertrag über eine Wohnung im vierten Obergeschoss ab. Zu dieser Zeit war ein Personenaufzug im Haus vorhanden, dieser war jedoch im Mietvertrag nicht als Bestandteil der Mietsache ausgewiesen.

Ca. vier Jahrzehnte später (der gerichtliche Rechtsstreit begann, wie das Aktenzeichen zeigt, im Jahr 2015) baute der Vermieter den Aufzug aus. Daraufhin verlangte die Mieterin den Wiedereinbau eines funktionstüchtigen Aufzugs.

Das Amtsgericht München gab ihr Recht. Denn der Vermieter muss während der gesamten Mietzeit den Zustand bereitstellen, der am Anfang des Mietverhältnisses herrschte. Dass der Aufzug im Vertrag nicht ausdrücklich zugesichert wurde, spielt insoweit keine Rolle. Denn gemietet ist die Wohnung stets in dem Zustand, in dem sie sich anfangs befand. Zumindest zugunsten des Mieters gilt hier der Grundsatz „gemietet wie gesehen“.

Der Vermieter hat das Recht, die Mietwohnung zu besichtigen, wenn seit der letzten Besichtigung fünf Jahre vergangen sind oder es Anhaltspunkte für Mängel an der Wohnung gibt.

Aus der Wohnung des Mieters drang unangenehmer Geruch, den die Hausverwaltung auf Schimmel, Fäulnis oder Verwesung zurückführte. Der daraufhin alarmierte Vermieter wollte die Wohnung daher besichtigen, was der Mieter jedoch verweigerte. Anerkannt ist zwar, dass anlasslose Besichtigungen oder routinemäßige Kontrollen nicht zulässig sind, hier lagen jedoch zweierlei Gründe für ein Besichtigungsverlangen vor:

Zum einen begründete der Geruch die Sorge, dass mit der Wohnung irgendetwas nicht in Ordnung war. Ein Geruch, der derart erheblich ist, dass er sogar außerhalb der Wohnung auffällt, lässt befürchten, dass er einen Grund hat, der auch die Sachsubstanz der Wohnung gefährdet – z.B. übermäßige Tierhaltung, Schimmel, unzureichende Müllentsorgung etc. Insoweit ist es das gute Recht des Vermieters, sich ein Bild von der Lage zu machen und ggf. den Mieter zur Erfüllung seiner Sorgfaltspflichten zu mahnen.

Andererseits stützt des Amtsgericht seine Entscheidung auch auf einen weiteren interessanten Gesichtspunkt: Nach allgemeiner Auffassung sind Schönheitsreparaturen an der Wohnung alle fünf Jahre notwendig. Diese sind die Pflicht des Vermieters, sofern er sie nicht – was ohnehin meist unwirksam ist – auf den Mieter abgewälzt hat. Also besteht fünf Jahre nach der letzten Besichtigung automatisch ein Anlass für den Vermieter, die Wohnung erneut zu besichtigen. Dies ist dann gerade keine (unzulässige) anlasslose Kontrolle.

In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft war festgehalten, dass die Wohnungen des Hauses Wohnzwecken dienen sollten.

Einer der Eigentümer hat seine Wohnung jedoch an den Freistaat Bayern vermietet, die darin Asylbewerber unterbrachte. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat auf ihrer Sitzung deswegen den Beschluss gefasst, die Unterbringung von Asylbewerbern in der Anlage zu untersagen.

Mit seiner Klage gegen diesen Beschluss hatte der Eigentümer vor dem AG Laufen Erfolg.

Zwar kann die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich bestimmte Arten der Nutzung erlauben oder verbieten. Dies dient jedoch nur der Konkretisierung des „ordnungsgemäßen Gebrauchs“ der Wohnung. Dieser wiederum kann sich nur aus der Teilungserklärung oder aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aus bloßen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.

Zu den in der Teilungserklärung genannten Wohnzwecken gehört schon vom Wortsinn her auch das Bewohnen durch Asylbewerber. Auch stelle die Vermietung nicht deswegen unzulässige Nutzung dar, weil durch Asylbewerber eine größere Abnutzung der gesamten Anlage oder häufigere Belästigungen zu erwarten seien als durch dauerhafte Bewohner. Hierfür gäbe es keine Anhaltspunkte.

Bewertung:

Das Urteil begegnet gewissen Bedenken. Zwar ist es natürlich richtig, dass der Wohnungseigentümer seine Wohnung so nutzen darf wie er es für richtig hält. Allerdings ist die Nutzung durch nur vorübergehende Bewohner erfahrungsgemäß doch eine andere als durch permanente Bewohner, seien diese nun die Eigentümer selbst oder nur Mieter. Bei Asylbewerbern ist zumindest nicht auszuschließen, dass diese in absehbarer Zeit in ihr Heimatland zurückkehren oder anderweitig untergebracht werden.

Das AG Laufen bezog sich bei seiner gegenteiligen Ansicht auf eine Vermietung an Feriengäste – also eine emotional deutlich weniger aufgeladene Situation als Asylbewerber. Gerade bei Feriengästen ist durchaus zu befürchten, dass diese weniger sorgsam mit dem Mobiliar und – was für die anderen Eigentümer entscheidend ist – den Gemeinschaftseinrichtungen umgehen. Auch muss Urlaubern weniger am Hausfrieden liegen, da diese nach wenigen Tagen wieder abreisen und es kaum von Bedeutung für sie ist, ob sie mit den Nachbarn dauerhaft gut auskommen würden.

Insofern ist das Interesse der WEG daran, dass eine einigermaßen stabile Bewohnerstruktur erhalten wird, nicht von der Hand zu weisen. Wer dies absichern will, muss allerdings darauf drängen, bereits in die Teilungserklärung aufzunehmen, dass kurzfristige Vermietungen unzulässig sind.

Ein Unternehmen kann sich ohne Weiteres nach dem Ort benennen, in dem es seinen Sitz hat (z.B. Tanzschule Musterstadt). Daran liegt kein unlauterer Wettbewerb gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 UWG, da nicht behauptet wird, dies sei die einzige Tanzschule in Musterstadt (Alleinstellungswerbung) oder die beste oder führende Tanzschule (Spitzenstellungswerbung).

Der Mieter einer Wohnung war desöfteren in Zahlungsschwierigkeiten und konnte seine Miete teilweise nicht bezahlen. Der Vermieter drohte daraufhin eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB an. Um dies zu verhindern, erklärte die Schwester des Mieters, für alle Mietzahlungen zu bürgen.

Als das Mietverhältnis einige Jahre später endete, waren über 7000 Euro an Miete und Nebenkosten offen, die der Vermieter nun von der bürgenden Schwester des Mieters verlangte. Diese verweigerte die Bezahlung des Großteils dieser Summe, da sie meinte, die Bürgschaft sei eine ganz normale Mietsicherheit, die nur für maximal drei Monatsmieten (hier: 1050 Euro) zu stellen sei.

Die Instanzgerichte und schließlich auch der BGH waren anderer Meinung. Zwar kann eine Bürgschaft auch eine Form der Kautionserbringung sein, die dann tatsächlich auf drei Monatsmieten beschränkt ist; mehr darf der Vermieter nicht verlangen (§ 551 Abs. 1 BGB). Hier handelte es sich aber um eine Bürgschaft, die gerade im Interesse des Mieters erfolgt sei. Denn dieser wollte die Kündigung, zu der der Vermieter ohne Weiteres berechtigt war, abwenden. Daher bedurfte es einer zusätzliche Sicherheit ohne höhenmäßige Beschränkung, um den Vermieter von der Beendigung des Mietverhältnisses abzuhalten. Die normale Mietkaution hätte keiner der Parteien weitergeholfen.

Mehr noch: Die Vorschrift des § 551 Abs. 1, die zum Schutz des Mieters da ist, würde sich zu seinem Nachteil auswirken, da er keine Möglichkeit hätte, seine Bonität gegenüber dem Vermieter mit Hilfe anderer Personen zu erhöhen. Dem Vermieter bliebe dann nur, von seinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen, wenn er eigene finanzielle Risiken vermeiden will.

Bei Mieterhöhungen kommt es immer nur auf die tatsächliche Größe der Wohnung an, nicht auf die im Vertrag vereinbarte Größe. Auch, wenn die Wohnung laut Mietvertrag kleiner ist als in Wirklichkeit, kann sich der Vermieter auf die tatsächliche Wohnungsgröße berufen. Denn die Mieterhöhung soll ihm ermöglichen, die Wohnung zu einem marktangemessenen Preis zu nutzen; eine zu gering vereinbarte Wohnungsgröße soll keine Fiktion herbeiführen, die Wohnung sei dauerhaft weniger wert.

Es ist allgemein bekannt, dass der Vermieter am besten keine Angaben zur Wohnungsgröße im Mietvertrag macht, um keine Mietminderung zu provozieren. Allerdings kommt er um ein Vermessen der Wohnung nicht herum, wenn er irgendwann einmal die Miete erhöhen will. Denn ohne Größenangabe ist eine Mieterhöhung praktisch nicht denkbar. Der Mietspiegel (§ 558a Abs. 1 Nr. 1) und die Mietdatenbank (Nr. 2) bauen auf der Quadratmeterzahl auf und Vergleichswohnungen (Nr. 4) können nur herangezogen werden, wenn das Hauptvergleichskriterium Wohnungsgröße feststellbar ist. Lediglich das Sachverständigengutachten (Nr. 3) kommt zunächst ohne Größenangabe aus, weil der Gutachter die Größe natürlich bei dieser Gelegenheit feststellt. Da dieses Gutachten aber nicht billig ist, wird es sehr selten herangezogen.

Spätestens bei der Mieterhöhung muss man also Farbe bekennen – und sollte zudem berücksichtigen, dass die Feststellung der Wohnungsgröße oft nicht so einfach ist, weil Messfehler nie ganz auszuschließen sind und zudem für verschiedene Nebenfächen (z.B. Balkone und Dachgärten, § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung) kein fester Berechnungsmaßstab besteht.

Für Anwälte ist es von entscheidender Bedeutung, ob sie lediglich beraten oder ein Geschäft betreiben. Für ersteres sieht § 34 Abs. 1 Satz 3 des Gesetzes über die Vergütung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz, RVG) maximal 190 bzw. 250 Euro vor. Kommt es dagegen zum „Betreiben des Geschäfts“, so kann die Geschäftsgebühr Nr. 2300 des Vergütungsverzeichnisses (RVG-VV) verlangt werden. Diese beträgt das 0,5- bis 2,5-Fache der Standardgebühr, regelmäßig das 1,3-Fache; bei 10.000 Euro Gegenstandswert sind das bspw. 725 Euro, bei 50.000 Euro schon 1500 Euro.

Nun ist es aber so, dass praktisch jedes Mandat zunächst mit einer Beratung beginnt. Es stellt sich also die Frage, wann die Schwelle von dieser Beratung zur Geschäftsbetreibung überschritten ist. Unumstritten ist Folgendes:

• Geht die Tätigkeit des Anwalts über Beratung und Begutachtung nicht hinaus, ist § 34 vorrangig, die Geschäftsgebühr entsteht nicht.
• Vertritt der Anwalt den Mandanten nach außen, betreibt er immer ein Geschäft.

Die herrschende Meinung geht zudem davon aus, dass es bereits reicht, wenn die Vertretung nach außen vom Auftrag erfasst ist. Nicht entscheidend ist dann, ob es zur Vertretung auch wirklich kommt oder sich die Sache anderweitig erledigt.

Das Nürnberger Oberlandesgericht hatte sich nun mit einem Fall zu beschäftigen, bei dem der Anwalt Schriftstücke gefertigt hat, mit denen der Mandant selbst nach außen auftreten sollte. Dabei handelte es sich um ein Zahlungsaufforderungs- und um ein Mahnschreiben, das er dem Mandanten überließ, damit dieser sie dann selbst verwendete und im eigenen Namen versandte.

Das reicht nach Ansicht des OLG für ein Betreiben noch nicht aus:

Die Geschäftsgebühr nach RVG-VV Nr. 2300 entsteht für das Betreiben des Geschäfts einschließlich der Information und für die Mitwirkung bei der Gestaltung eines Vertrags (Vorbemerkung 2.3 Abs. 3 zum RVG-VV). Sie entsteht nicht, soweit sich die Tätigkeit des Anwalts auf die Erteilung eines Rats oder einer Auskunft beschränkt. § 34 genießt insoweit gegenüber RVG-VV Nr. 2300 Vorrang. Letzteres ist der Fall, wenn der Rechtsanwalt auftragsgemäß nur im Innenverhältnis zum Mandanten beratend tätig wird, also kein anderes Geschäft, vor allem keine Vertretung des Mandanten mit der Beratung verbunden ist.

In der Formulierung „für das Betreiben des Geschäfts“ kommt demgegenüber zum Ausdruck, dass es sich um die Gebühr handelt, nach der grundsätzlich die außergerichtliche Vertretung abzurechnen ist; man spricht insoweit auch generell von der „Betriebsgebühr“. Es kommt somit darauf an, ob der Rechtsanwalt auftragsgemäß auch nach außen wirken soll.

Ein solches Wirken nach Außen oder gar eine Vertretung liegt nicht vor, wenn der Rechtsanwalt auftragsgemäß lediglich ein vom Auftraggeber selbst zu unterzeichnendes Schreiben oder eine sonstige einseitige Erklärung entwirft. RVG VV Nr. 2300 fordert nach einhelliger Meinung ein Mehr gegenüber der Ratserteilung. Ein solches Mehr liegt nicht bereits dann vor, wenn der Rechtsanwalt – wie hier – ein Schreiben des Mandanten „vorformuliert“. Dies stellt lediglich einen Rat an den Mandanten dar, ein Schreiben zu verfassen und welchen Inhalt dieses haben soll. Eine solche Anwaltstätigkeit ist nicht – wie typischerweise bei einer Vertretung – nach außen gerichtet.

Die Formulierung eines Schreibens wird also nur als Rat gesehen, dieses Schreiben zu verschicken. Von wem das Schreiben entworfen worden ist, erfährt tritt aber nicht nach außen, vielmehr kann der Adressat den Brief nur als vom Mandanten selbst stammend auffassen. Notwendig für die Annahme einer Geschäftsbetreibung ist also jedenfalls eine für Dritte erkennbare Tätigkeit des Anwalts im Namen seines Mandanten.

Das Kammergericht, das in Berlin dem Oberlandesgericht entspricht, hat entschieden, dass der Name einer Gebietskörperschaft (Gemeinde, Landkreis, Bezirk, Bundesland) den allgemeinen Namensschutz des § 12 BGB genießt. Niemand außer der Gebietskörperschaft selbst darf diesen benutzen.

Dies gilt auch bei der Verwendung von Domain-Namen. Auch die Verwendung einer anderen Domainendung (Top-Level-Domain) als das übliche .de (hier: .com) ändert daran nichts. Die Domain steht ausschließlich der Gebietskörperschaft selbst zu, da man deren Inhalte und der Domain erwartet:

Aus der Verwendung der Top-Level-Domain „.com“ entnimmt der Internetnutzer nicht, dass es sich um das Informations- und Dienstleistungsangebot eines Dritten und nicht des Namensträgers handelt.