Kategorie: Zivilgerichte

Kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft auch weitere Grundstücke erwerben? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof in obigem Urteil beschäftigt.

http://vermieter-notruf.de/2016/06/bundesgerichtshof-urteil-vom-18-maerz-2016-az-v-zr-7515/

Das Münchner Oberlandesgericht hatte über eine Beschwerde gegen die Verhängung eines Ordnungsgeldes wegen urheberrechtsverletzender Inhalte zu entscheiden. Dabei hat es äußerst strenge Maßstäbe an die Pflichten von Seitenbetreibern angelegt.

Der genaue Sachverhalt dieses Beschlusses ist schwer zu beurteilen, da das Gericht von der Wiedergabe des Tatbestands abgesehen hat. Es ging wohl darum, dass das beklagte Unternehmen Server betreibt, auf die auch Dateien mit Raubkopien aktueller Kinofilme hochgeladen wurden. Externe Linksammelseiten führten dann alle Einzelteile eines bestimmten Films auf und ermöglichten es, ggf. unter Einsatz entsprechender Software, die Filme komplett kostenlos herunterzuladen. Das Herunterladen ist wahrscheinlich (die Rechtslage ist nicht vollständig geklärt) noch immer legal, das Hochladen und Zurverfügungstellen ist sicher illegal.

Gegen die Aufnahme von Dateien mit bestimmten Filmen, an denen die Klägerin die Rechte wahrnahm, erwirkte diese ein Unterlassungsurteil gegen die Beklagte. Damit wurde es der Beklagten verboten, diese Dateien weiter auf ihre Seiten aufzunehmen; zugleich wurde die Verhängung eines Ordnungsgeldes angedroht, falls die Beklagte dagegen verstößt.

Als die Klägerin einen Verstoß annahm, erwirkte sie beim Landgericht München ein Ordnungsgeld über 150.000 Euro, ersatzweise 30 Tage Haft gegen den Geschäftsführer der Beklagten. Hiergegen legte die Beklagte (im Ordnungsmittelverfahren als „Schuldnerin“ bezeichnet) Beschwerde ein, die aber vom OLG zurückgewiesen wurde.

Begründet wurde die Zurückweisung damit, dass ein Verstoß tatsächlich vorlag.

• Zum einen hätte die Beklagte den Wortfilter, mit dem sie Dateien mit bestimmten Inhalte automatisch aussortierte, auf Abwandlungen der Filmtitel erstrecken müssen. In Bezug auf den Film „Fack ju Göthe“ (sic) hätte der Filter bspw. auch „naheliegende Abwandlungen wie FujuGo oder FajuGo“ aufnehmen müssen. Hier stellt sich natürlich schon die Frage, ob diese Abwandlungen wirklich derart naheliegend sind – und welche Abwandlungen dann nicht mehr naheliegend sind. Im Ergebnis werden die Überwachungs- und Vorsorgepflichten damit extrem weit ausgedehnt, da die Linktauschszene heir erfahrungsgemäß sehr einfallsreich ist. Angesichts des hier absichtlich falsch geschriebenen Filmtitels ergäben sich dutzende Kombinationsmöglichkeiten: Ob man nun „ju“, „you“, „U“, „yu“ oder „jou“ schreibt, bleibt dem Uploader überlassen.
• Zudem wäre eine regelmäßige Überprüfung von Linksammelseiten notwendig gewesen, um anhand derer herauszufinden, welche Filme auf die Seiten hochgeladen wurden. Wie häufig dies angesichts der hohen Dynamik des Internets geschehen müsste, ließ das Gericht offen. Seltener als einmal pro Monat sei jedenfalls zu wenig.
• Mangelndes Verschulden ließ das Gericht ebenfalls nicht gelten. Auch bei sehr hoher Zahl zu prüfender Filme (hier 25.000) müsste der Betreiber die Kontrolle irgendwie bewerkstelligen. Insoweit sei es Pflicht des Unternehmens, seinen Geschäftsbetrieb entsprechend ausstatten, um die Überprüfung im notwendigen Umfang durchzuführen. Recht lapidar meint das Gericht hierzu: „Allerdings werden häufig viele Rechte zahlreicher Rechtsinhaber in denselben Linksammlungen verletzt. Dementsprechend steigt die Zahl der zu prüfenden Linksammlungen regelmäßig nicht im selben Verhältnis wie die Zahl der urheberrechtlich geschützten Werke an, die zu überprüfen sind.“

Auch, wenn sich aus der Entscheidung nicht ganz erschließt, wie weit die Unterlassungspflichten der Beklagten konkret reichen, sind die Anforderung des Landgerichts, die das OLG bestätigt hat, sehr hoch angesetzt. Das Geschäftsmodell der Beklagten dürfte damit weitestgehend erledigt sein, da damit praktisch pausenlos weitere Ordnungsgelder in sechsstelligem Bereich drohen würden.

a) Auch bei einer mit einem Erbverzicht verbundenen Zuwendung ist für deren Qualifikation als Schenkung maßgeblich, ob sich die Vertragsparteien über die Unentgeltlichkeit der Zuwendung einig sind.

b) Ob eine unentgeltliche Zuwendung gewollt war, ist unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Maßgebliche Bedeutung kann hierbei neben dem Wortlaut des Vertrages über die Zuwendung und den Erbverzicht den Umständen seines Zustandekommens und seiner Ausgestaltung im Einzelnen zukommen.

c) Der Verzicht auf das Erb- und Pflichtteilsrecht nimmt der Zuwendung jedenfalls insoweit nicht den Charakter der Unentgeltlichkeit, als er nach dem Willen der Vertragsparteien der Ausgleichung der lebzeitigen Zuwendung bei der Erbfolge dienen soll. Ein solcher Wille ist mangels gegenläufiger Anhaltspunkte regelmäßig anzunehmen, wenn die Höhe der Zuwendung in etwa der Erberwartung entspricht oder diese gar übersteigt.

Die Mieterin schloss 1976 den Mietvertrag über eine Wohnung im vierten Obergeschoss ab. Zu dieser Zeit war ein Personenaufzug im Haus vorhanden, dieser war jedoch im Mietvertrag nicht als Bestandteil der Mietsache ausgewiesen.

Ca. vier Jahrzehnte später (der gerichtliche Rechtsstreit begann, wie das Aktenzeichen zeigt, im Jahr 2015) baute der Vermieter den Aufzug aus. Daraufhin verlangte die Mieterin den Wiedereinbau eines funktionstüchtigen Aufzugs.

Das Amtsgericht München gab ihr Recht. Denn der Vermieter muss während der gesamten Mietzeit den Zustand bereitstellen, der am Anfang des Mietverhältnisses herrschte. Dass der Aufzug im Vertrag nicht ausdrücklich zugesichert wurde, spielt insoweit keine Rolle. Denn gemietet ist die Wohnung stets in dem Zustand, in dem sie sich anfangs befand. Zumindest zugunsten des Mieters gilt hier der Grundsatz „gemietet wie gesehen“.

Der Vermieter hat das Recht, die Mietwohnung zu besichtigen, wenn seit der letzten Besichtigung fünf Jahre vergangen sind oder es Anhaltspunkte für Mängel an der Wohnung gibt.

Aus der Wohnung des Mieters drang unangenehmer Geruch, den die Hausverwaltung auf Schimmel, Fäulnis oder Verwesung zurückführte. Der daraufhin alarmierte Vermieter wollte die Wohnung daher besichtigen, was der Mieter jedoch verweigerte. Anerkannt ist zwar, dass anlasslose Besichtigungen oder routinemäßige Kontrollen nicht zulässig sind, hier lagen jedoch zweierlei Gründe für ein Besichtigungsverlangen vor:

Zum einen begründete der Geruch die Sorge, dass mit der Wohnung irgendetwas nicht in Ordnung war. Ein Geruch, der derart erheblich ist, dass er sogar außerhalb der Wohnung auffällt, lässt befürchten, dass er einen Grund hat, der auch die Sachsubstanz der Wohnung gefährdet – z.B. übermäßige Tierhaltung, Schimmel, unzureichende Müllentsorgung etc. Insoweit ist es das gute Recht des Vermieters, sich ein Bild von der Lage zu machen und ggf. den Mieter zur Erfüllung seiner Sorgfaltspflichten zu mahnen.

Andererseits stützt des Amtsgericht seine Entscheidung auch auf einen weiteren interessanten Gesichtspunkt: Nach allgemeiner Auffassung sind Schönheitsreparaturen an der Wohnung alle fünf Jahre notwendig. Diese sind die Pflicht des Vermieters, sofern er sie nicht – was ohnehin meist unwirksam ist – auf den Mieter abgewälzt hat. Also besteht fünf Jahre nach der letzten Besichtigung automatisch ein Anlass für den Vermieter, die Wohnung erneut zu besichtigen. Dies ist dann gerade keine (unzulässige) anlasslose Kontrolle.

In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft war festgehalten, dass die Wohnungen des Hauses Wohnzwecken dienen sollten.

Einer der Eigentümer hat seine Wohnung jedoch an den Freistaat Bayern vermietet, die darin Asylbewerber unterbrachte. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat auf ihrer Sitzung deswegen den Beschluss gefasst, die Unterbringung von Asylbewerbern in der Anlage zu untersagen.

Mit seiner Klage gegen diesen Beschluss hatte der Eigentümer vor dem AG Laufen Erfolg.

Zwar kann die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich bestimmte Arten der Nutzung erlauben oder verbieten. Dies dient jedoch nur der Konkretisierung des „ordnungsgemäßen Gebrauchs“ der Wohnung. Dieser wiederum kann sich nur aus der Teilungserklärung oder aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aus bloßen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.

Zu den in der Teilungserklärung genannten Wohnzwecken gehört schon vom Wortsinn her auch das Bewohnen durch Asylbewerber. Auch stelle die Vermietung nicht deswegen unzulässige Nutzung dar, weil durch Asylbewerber eine größere Abnutzung der gesamten Anlage oder häufigere Belästigungen zu erwarten seien als durch dauerhafte Bewohner. Hierfür gäbe es keine Anhaltspunkte.

Bewertung:

Das Urteil begegnet gewissen Bedenken. Zwar ist es natürlich richtig, dass der Wohnungseigentümer seine Wohnung so nutzen darf wie er es für richtig hält. Allerdings ist die Nutzung durch nur vorübergehende Bewohner erfahrungsgemäß doch eine andere als durch permanente Bewohner, seien diese nun die Eigentümer selbst oder nur Mieter. Bei Asylbewerbern ist zumindest nicht auszuschließen, dass diese in absehbarer Zeit in ihr Heimatland zurückkehren oder anderweitig untergebracht werden.

Das AG Laufen bezog sich bei seiner gegenteiligen Ansicht auf eine Vermietung an Feriengäste – also eine emotional deutlich weniger aufgeladene Situation als Asylbewerber. Gerade bei Feriengästen ist durchaus zu befürchten, dass diese weniger sorgsam mit dem Mobiliar und – was für die anderen Eigentümer entscheidend ist – den Gemeinschaftseinrichtungen umgehen. Auch muss Urlaubern weniger am Hausfrieden liegen, da diese nach wenigen Tagen wieder abreisen und es kaum von Bedeutung für sie ist, ob sie mit den Nachbarn dauerhaft gut auskommen würden.

Insofern ist das Interesse der WEG daran, dass eine einigermaßen stabile Bewohnerstruktur erhalten wird, nicht von der Hand zu weisen. Wer dies absichern will, muss allerdings darauf drängen, bereits in die Teilungserklärung aufzunehmen, dass kurzfristige Vermietungen unzulässig sind.

Ein Unternehmen kann sich ohne Weiteres nach dem Ort benennen, in dem es seinen Sitz hat (z.B. Tanzschule Musterstadt). Daran liegt kein unlauterer Wettbewerb gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 UWG, da nicht behauptet wird, dies sei die einzige Tanzschule in Musterstadt (Alleinstellungswerbung) oder die beste oder führende Tanzschule (Spitzenstellungswerbung).

Der Mieter einer Wohnung war desöfteren in Zahlungsschwierigkeiten und konnte seine Miete teilweise nicht bezahlen. Der Vermieter drohte daraufhin eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB an. Um dies zu verhindern, erklärte die Schwester des Mieters, für alle Mietzahlungen zu bürgen.

Als das Mietverhältnis einige Jahre später endete, waren über 7000 Euro an Miete und Nebenkosten offen, die der Vermieter nun von der bürgenden Schwester des Mieters verlangte. Diese verweigerte die Bezahlung des Großteils dieser Summe, da sie meinte, die Bürgschaft sei eine ganz normale Mietsicherheit, die nur für maximal drei Monatsmieten (hier: 1050 Euro) zu stellen sei.

Die Instanzgerichte und schließlich auch der BGH waren anderer Meinung. Zwar kann eine Bürgschaft auch eine Form der Kautionserbringung sein, die dann tatsächlich auf drei Monatsmieten beschränkt ist; mehr darf der Vermieter nicht verlangen (§ 551 Abs. 1 BGB). Hier handelte es sich aber um eine Bürgschaft, die gerade im Interesse des Mieters erfolgt sei. Denn dieser wollte die Kündigung, zu der der Vermieter ohne Weiteres berechtigt war, abwenden. Daher bedurfte es einer zusätzliche Sicherheit ohne höhenmäßige Beschränkung, um den Vermieter von der Beendigung des Mietverhältnisses abzuhalten. Die normale Mietkaution hätte keiner der Parteien weitergeholfen.

Mehr noch: Die Vorschrift des § 551 Abs. 1, die zum Schutz des Mieters da ist, würde sich zu seinem Nachteil auswirken, da er keine Möglichkeit hätte, seine Bonität gegenüber dem Vermieter mit Hilfe anderer Personen zu erhöhen. Dem Vermieter bliebe dann nur, von seinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen, wenn er eigene finanzielle Risiken vermeiden will.

Bei Mieterhöhungen kommt es immer nur auf die tatsächliche Größe der Wohnung an, nicht auf die im Vertrag vereinbarte Größe. Auch, wenn die Wohnung laut Mietvertrag kleiner ist als in Wirklichkeit, kann sich der Vermieter auf die tatsächliche Wohnungsgröße berufen. Denn die Mieterhöhung soll ihm ermöglichen, die Wohnung zu einem marktangemessenen Preis zu nutzen; eine zu gering vereinbarte Wohnungsgröße soll keine Fiktion herbeiführen, die Wohnung sei dauerhaft weniger wert.

Es ist allgemein bekannt, dass der Vermieter am besten keine Angaben zur Wohnungsgröße im Mietvertrag macht, um keine Mietminderung zu provozieren. Allerdings kommt er um ein Vermessen der Wohnung nicht herum, wenn er irgendwann einmal die Miete erhöhen will. Denn ohne Größenangabe ist eine Mieterhöhung praktisch nicht denkbar. Der Mietspiegel (§ 558a Abs. 1 Nr. 1) und die Mietdatenbank (Nr. 2) bauen auf der Quadratmeterzahl auf und Vergleichswohnungen (Nr. 4) können nur herangezogen werden, wenn das Hauptvergleichskriterium Wohnungsgröße feststellbar ist. Lediglich das Sachverständigengutachten (Nr. 3) kommt zunächst ohne Größenangabe aus, weil der Gutachter die Größe natürlich bei dieser Gelegenheit feststellt. Da dieses Gutachten aber nicht billig ist, wird es sehr selten herangezogen.

Spätestens bei der Mieterhöhung muss man also Farbe bekennen – und sollte zudem berücksichtigen, dass die Feststellung der Wohnungsgröße oft nicht so einfach ist, weil Messfehler nie ganz auszuschließen sind und zudem für verschiedene Nebenfächen (z.B. Balkone und Dachgärten, § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung) kein fester Berechnungsmaßstab besteht.