Kategorie: Zivilgerichte

Bei Mieterhöhungen kommt es immer nur auf die tatsächliche Größe der Wohnung an, nicht auf die im Vertrag vereinbarte Größe. Auch, wenn die Wohnung laut Mietvertrag kleiner ist als in Wirklichkeit, kann sich der Vermieter auf die tatsächliche Wohnungsgröße berufen. Denn die Mieterhöhung soll ihm ermöglichen, die Wohnung zu einem marktangemessenen Preis zu nutzen; eine zu gering vereinbarte Wohnungsgröße soll keine Fiktion herbeiführen, die Wohnung sei dauerhaft weniger wert.

Es ist allgemein bekannt, dass der Vermieter am besten keine Angaben zur Wohnungsgröße im Mietvertrag macht, um keine Mietminderung zu provozieren. Allerdings kommt er um ein Vermessen der Wohnung nicht herum, wenn er irgendwann einmal die Miete erhöhen will. Denn ohne Größenangabe ist eine Mieterhöhung praktisch nicht denkbar. Der Mietspiegel (§ 558a Abs. 1 Nr. 1) und die Mietdatenbank (Nr. 2) bauen auf der Quadratmeterzahl auf und Vergleichswohnungen (Nr. 4) können nur herangezogen werden, wenn das Hauptvergleichskriterium Wohnungsgröße feststellbar ist. Lediglich das Sachverständigengutachten (Nr. 3) kommt zunächst ohne Größenangabe aus, weil der Gutachter die Größe natürlich bei dieser Gelegenheit feststellt. Da dieses Gutachten aber nicht billig ist, wird es sehr selten herangezogen.

Spätestens bei der Mieterhöhung muss man also Farbe bekennen – und sollte zudem berücksichtigen, dass die Feststellung der Wohnungsgröße oft nicht so einfach ist, weil Messfehler nie ganz auszuschließen sind und zudem für verschiedene Nebenfächen (z.B. Balkone und Dachgärten, § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung) kein fester Berechnungsmaßstab besteht.

Für Anwälte ist es von entscheidender Bedeutung, ob sie lediglich beraten oder ein Geschäft betreiben. Für ersteres sieht § 34 Abs. 1 Satz 3 des Gesetzes über die Vergütung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz, RVG) maximal 190 bzw. 250 Euro vor. Kommt es dagegen zum „Betreiben des Geschäfts“, so kann die Geschäftsgebühr Nr. 2300 des Vergütungsverzeichnisses (RVG-VV) verlangt werden. Diese beträgt das 0,5- bis 2,5-Fache der Standardgebühr, regelmäßig das 1,3-Fache; bei 10.000 Euro Gegenstandswert sind das bspw. 725 Euro, bei 50.000 Euro schon 1500 Euro.

Nun ist es aber so, dass praktisch jedes Mandat zunächst mit einer Beratung beginnt. Es stellt sich also die Frage, wann die Schwelle von dieser Beratung zur Geschäftsbetreibung überschritten ist. Unumstritten ist Folgendes:

• Geht die Tätigkeit des Anwalts über Beratung und Begutachtung nicht hinaus, ist § 34 vorrangig, die Geschäftsgebühr entsteht nicht.
• Vertritt der Anwalt den Mandanten nach außen, betreibt er immer ein Geschäft.

Die herrschende Meinung geht zudem davon aus, dass es bereits reicht, wenn die Vertretung nach außen vom Auftrag erfasst ist. Nicht entscheidend ist dann, ob es zur Vertretung auch wirklich kommt oder sich die Sache anderweitig erledigt.

Das Nürnberger Oberlandesgericht hatte sich nun mit einem Fall zu beschäftigen, bei dem der Anwalt Schriftstücke gefertigt hat, mit denen der Mandant selbst nach außen auftreten sollte. Dabei handelte es sich um ein Zahlungsaufforderungs- und um ein Mahnschreiben, das er dem Mandanten überließ, damit dieser sie dann selbst verwendete und im eigenen Namen versandte.

Das reicht nach Ansicht des OLG für ein Betreiben noch nicht aus:

Die Geschäftsgebühr nach RVG-VV Nr. 2300 entsteht für das Betreiben des Geschäfts einschließlich der Information und für die Mitwirkung bei der Gestaltung eines Vertrags (Vorbemerkung 2.3 Abs. 3 zum RVG-VV). Sie entsteht nicht, soweit sich die Tätigkeit des Anwalts auf die Erteilung eines Rats oder einer Auskunft beschränkt. § 34 genießt insoweit gegenüber RVG-VV Nr. 2300 Vorrang. Letzteres ist der Fall, wenn der Rechtsanwalt auftragsgemäß nur im Innenverhältnis zum Mandanten beratend tätig wird, also kein anderes Geschäft, vor allem keine Vertretung des Mandanten mit der Beratung verbunden ist.

In der Formulierung „für das Betreiben des Geschäfts“ kommt demgegenüber zum Ausdruck, dass es sich um die Gebühr handelt, nach der grundsätzlich die außergerichtliche Vertretung abzurechnen ist; man spricht insoweit auch generell von der „Betriebsgebühr“. Es kommt somit darauf an, ob der Rechtsanwalt auftragsgemäß auch nach außen wirken soll.

Ein solches Wirken nach Außen oder gar eine Vertretung liegt nicht vor, wenn der Rechtsanwalt auftragsgemäß lediglich ein vom Auftraggeber selbst zu unterzeichnendes Schreiben oder eine sonstige einseitige Erklärung entwirft. RVG VV Nr. 2300 fordert nach einhelliger Meinung ein Mehr gegenüber der Ratserteilung. Ein solches Mehr liegt nicht bereits dann vor, wenn der Rechtsanwalt – wie hier – ein Schreiben des Mandanten „vorformuliert“. Dies stellt lediglich einen Rat an den Mandanten dar, ein Schreiben zu verfassen und welchen Inhalt dieses haben soll. Eine solche Anwaltstätigkeit ist nicht – wie typischerweise bei einer Vertretung – nach außen gerichtet.

Die Formulierung eines Schreibens wird also nur als Rat gesehen, dieses Schreiben zu verschicken. Von wem das Schreiben entworfen worden ist, erfährt tritt aber nicht nach außen, vielmehr kann der Adressat den Brief nur als vom Mandanten selbst stammend auffassen. Notwendig für die Annahme einer Geschäftsbetreibung ist also jedenfalls eine für Dritte erkennbare Tätigkeit des Anwalts im Namen seines Mandanten.

Das Kammergericht, das in Berlin dem Oberlandesgericht entspricht, hat entschieden, dass der Name einer Gebietskörperschaft (Gemeinde, Landkreis, Bezirk, Bundesland) den allgemeinen Namensschutz des § 12 BGB genießt. Niemand außer der Gebietskörperschaft selbst darf diesen benutzen.

Dies gilt auch bei der Verwendung von Domain-Namen. Auch die Verwendung einer anderen Domainendung (Top-Level-Domain) als das übliche .de (hier: .com) ändert daran nichts. Die Domain steht ausschließlich der Gebietskörperschaft selbst zu, da man deren Inhalte und der Domain erwartet:

Aus der Verwendung der Top-Level-Domain „.com“ entnimmt der Internetnutzer nicht, dass es sich um das Informations- und Dienstleistungsangebot eines Dritten und nicht des Namensträgers handelt.

Ein Testament muss – wenn kein öffentliches, notarielles Testament vorliegt (§ 2232 BGB) – bekanntlich handschriftlich verfasst sein (§ 2247 Abs. 1 BGB). Nicht nur die Unterschrift muss handschriftlich sein, sondern auch der gesamte Inhalt. Dies soll eine erhöhte Sicherheit dafür geben, dass der Erblasser sich der Bedeutung seiner Verfügung bewusst war und sie zudem auch tatsächlich von ihm stammt.

Handschriftliche Erklärungen bergen aber immer die Gefahr der Unlesbarkeit. Was ist nun, wenn man ein Testament schlicht nicht entziffern kann? Diesen Fall hatte nun das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht zu entscheiden.

Das Gericht ist der Ansicht, dass die Lesbarkeit Teil der Formvorschrift ist. Denn der geschriebene Text ist Ausgangspunkt der Auslegung. Eine solche kann aber nicht geschehen, wenn man nicht einmal weiß, welche Worte der Erblasser überhaupt gewählt hat. Dabei ist eine schwere Lesbarkeit unschädlich, sofern zumindest durch Hinzuziehen eines Sachverständigen eine sichere Entzifferbarkeit gegeben ist.

Interessant ist auch, dass das Gericht es abgelehnt hat, den Inhalt des Testaments durch die Vernehmung einer Zeugin, die die Erblasserin gekannt hat, feststellen zu lassen. Dies hat das Gericht wie folgt begründet:

Eine Vernehmung der Zeugin Marlies S. dazu, was die Erblasserin hat erklären wollen, verbietet sich. Nur der formwirksam verlautbarte Wille der Erblasserin ist maßgeblich. Deshalb muss der Inhalt des vom Erblasser Erklärten seinem Wortlaut nach vollständig aus der Urkunde zu entnehmen sein. Soweit diese unlesbar ist, können außerhalb der Urkunde liegende Umstände und die Aussagen von Zeugen nicht darüber hinweghelfen

Mit anderen Worten: Dass die Erblasserin möglicherweise ein Testament mit einem bestimmten Inhalt errichten wollte, ist nicht relevant. Es kommt nur darauf an, was sie tatsächlich geschrieben hat.

Die Frage „Wie hat sie das Testament gemeint?“ kann sich also erst stellen, wenn die Frage „Was hat sie geschrieben?“ beantwortet ist.

Welche Schwierigkeiten das Gericht hatte, dies festzustellen, lässt sich aus den Urteilsgründen erahnen:

Der Senat – Spezialsenat für Nachlassangelegenheiten – ist trotz langjähriger Erfahrung mit der Entzifferung schwer lesbarer letztwilliger Verfügungen nicht in der Lage, das Schriftstück soweit zu entziffern, dass es einen eindeutigen Inhalt erhält. Er geht mit dem Nachlassgericht davon aus, dass die ersten drei Worte „ich Ruth H.“ und die letzten Worte „Kathrin G. geb. 13.12.74“, gefolgt von der Unterschrift und der Zahlreihe „06.04.12“ lauten. Diese Worte weisen die Erblasserin als Erklärende aus und lassen einen Bezug der Erklärung zu der Beteiligten zu 2., die namentlich und mit ihrem Geburtsdatum genannt wird, erkennen. Die letzten vier Zahlen könnten auf den 06. April 2012 als Tag der Niederschrift hinweisen.

In der Mitte des Textes verbleiben jedoch einige nicht zweifelsfrei lesbare Worte. Selbst wenn es sich bei den Buchstaben in der linken Hälfte der zweiten Zeile um ein einziges Wort handeln sollte – obgleich zwischen dem zweiten und dritten Buchstaben eine Lücke ist – und dieses Wort als „vermache“ zu lesen wäre, bliebe doch eine Ungewissheit wegen der verbleibenden beiden Worte. Selbst wenn feststünde, dass die Erblasserin – sollte das Schriftstück von ihr stammen – der Beteiligten zu 2. etwas „vermachen“ wollte, bliebe unklar, was genau dies sein sollte. Das Bezugsobjekt des „Vermachten“ ist nicht lesbar. Der Senat kann die fraglichen Worte weder im Sinne von „vermache alles meiner“ – wie es die Beteiligte zu 2. lesen möchte – noch in anderer Weise, die einen eindeutigen Inhalt ergäbe, lesen.

Die Ungewissheit über den Inhalt des Geschriebenen lässt sich nicht unter Zuhilfenahme der Feststellungen, die die vom Nachlassgericht herangezogene Sachverständige Mechthild N. getroffen hat, beseitigen. Die Sachverständige hat zwar das erste der drei umstrittenen Worte als „vermache“ identifiziert. Wie sie in der mündlichen Erläuterung ihres Gutachtens näher dargelegt hat, hat sie sich hierbei auf einen Vergleich der Linienführung mit der Schreibweise einzelner Buchstaben, die in dem Schriftstück mehrfach vorkommen, gestützt. Sie hat bei der Identifizierung des Wortes aber den Vorbehalt gemacht, dass einzelne darin vorkommende Buchstaben, insbesondere das „a“ und das „c“, schwer gestört seien. Sie sind in der Tat als solche nicht erkennbar und lassen sich allenfalls daraus herleiten, dass die Buchstabenfolge nur auf diese Weise ein sinnvolles Wort ergäbe. Gleichwohl ist die Sachverständige letztlich mit hoher Wahrscheinlichkeit von einer richtigen Entzifferung dieses Wortes ausgegangen.

Nicht zu entziffern waren auch für sie die beiden anderen Worte. Die letzten beiden Buchstaben des zweiten Wortes in der zweiten Zeile hat die Sachverständige als „es“ erkannt. Hieraus ließe sich, so die Sachverständige sinnvoll das Wort „alles“ bilden. Sie hat sich jedoch nicht festlegen wollen, dass die Buchstaben tatsächlich so zu ergänzen seien. Zum einen, so die Sachverständige, wäre das Wort falsch, nämlich nur mit einem „l“, geschrieben. Zum anderen lasse sich der Anfangsbuchstabe nicht sicher lesen; er könne ein „a“, „n“ oder „w“ darstellen. Der Senat ergänzt, dass eine weitere Unsicherheit dadurch entsteht, dass der mittlere steile Bogen in der Buchstabenfolge nicht höher ist als die restlichen Bögen und Rundungen des Wortes. Dies erhöht die Unsicherheit noch, dass es sich dabei um ein „l“ handeln könnte. Dies gilt zumal bei einem Blick auf die im Text mehrfach vorkommenden vergleichbaren Buchstaben „h“, „t“, „b“, die alle mit mehr oder weniger deutlich ausgeprägtem Oberstrich geschrieben sind.

Auch das erste Wort in der dritten Zeile blieb für die Sachverständige „hochproblematisch“. Sie hat es ausdrücklich nur unter diesem Vorbehalt als das Wort „nach“ interpretiert. In der Tat ist kaum nachvollziehbar, wie die Rundung am rechten Rand des Schriftzugs zu erklären wäre, wenn der letzte Buchstabe ein „h“ wäre. Sie deutet eher auf ein „e“ hin. Dass die Beteiligte zu 2. ihrerseits in dem Schriftzug das Wort als „meiner“ erkennt, zeigt erst recht die Unsicherheit über die zutreffende Lesart.

Ein Erbverzicht muss zwar gemäß § 2348 BGB notariell beurkundet werden. Dies gilt aber nicht für die Geschäfte, die einen Erbverzicht umsetzen, bspw. die Abtretung einer Forderungen oder andere dingliche Vollzugsgeschäfte.

Der Anwalt haftet dem Mandanten für Fehler bei der Ausübung seines Mandats. Die Forderung des Mandanten unterliegt aber, wie jeder zivilrechtliche Anspruch, der Verjährung. Die Verjährungsfrist beträgt gemäß §§ 195, 199 BGB drei Jahre zum Jahresende. Entscheidend ist jedoch der Beginn dieser Frist: Diese läuft an, sobald der Anspruchsinhaber Kenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen hat.

Wann ist dies nun der Fall bei der Anwaltshaftung?

Das Oberlandesgericht Thüringen war der Ansicht, dies sei schon bei der Beratung selbst der Fall. Das würde bedeuten, dass der Mandant innerhalb der folgenden drei Kalenderjahre feststellen muss, dass der Rat falsch war.

Anders sah es nun der BGH: Danach beginnt die Frist erst, wenn der Mandant Kenntnisse hat,

aus denen sich für ihn – zumal wenn er juristischer Laie ist – ergibt, dass der Rechtsberater von dem üblichen rechtlichen Vorgehen abgewichen oder er Maßnahmen nicht eingeleitet hat, die aus rechtlicher Sicht zur Vermeidung eines Schadens erforderlich waren.

Ein Vermieter darf Kamera-Attrappen im Hauseingangsbereich anbringen, um Vandalismus vorzubeugen.

http://vermieter-notruf.de/2014/10/ag-schoeneberg-urteil-vom-30-07-2014-103-c-16014/

In diesem Verfahren ging es um eine rein prozessuale Frage: Ein Rechtsanwalt hatte eine Frist versäumt – das ist grundsätzlich das Pech des Mandanten, da ihm die Fehler seines Prozessvertreters zugerechnet werden (§ 85 Abs. 2 ZPO). Dies gilt nur dann nicht, wenn es sich um einen Fehler von Angestellten des Anwalts handelte, denn für diese haftet der Mandant nicht. Ist der Grund für den Fehler des Angestellten aber wiederum ein Fehler des Anwalts, z.B. mangelnde Kanzleiorganisation oder eine unsorgfältige Auswahl des Personals, ist dieses wiederum dem Mandanten zuzurechnen. Daher erklären Anwälte immer wortreich, dass sie an dem Fristversäumnis keinerlei Schuld trifft, sondern eine sorgfältig ausgewählte, überwachte und stets zuverlässige Fachkraft den Fehler gemacht hat.

Hier lag das Problem darin, dass der Anwalt angab, zwei seiner Angestellten (sowohl seine persönliche Sekretärin also auch eine zentrale Sekretärin der Kanzlei) seien für die Fristenkontrolle zuständig, grundsätzlich dürfe aber nur die persönliche Sekretärin Fristen streichen. Dieses „grundsätzlich“ wurde ihm nun zum Verhängnis. Denn „grundsätzlich“ lässt auch Ausnahmen zu und er hätte darlegen müssen, wann auch andere Personen dies tun dürften.

Auch eine allgemeine Anweisung, den Fristenstand am Ende des Arbeitstages zu überprüfen und ggf. noch schnell fristwahrende Maßnahmen zu ergreifen, fehlte.

Daher auch das ziemlich deutliche Urteil des BGH:

Nach alldem stellt sich die Versäumung der Berufungsbegründungsfrist nicht, wie der Kläger meint, lediglich als Folge eines unvorhersehbaren singulären „Blackouts“ der persönlichen Sekretärin seines Rechtsanwalts dar, sondern vielmehr auch als Folge einer ungenügenden Kanzleiorganisation, die es verabsäumt hat, die erforderliche Fristenkontrolle im Zusammenhang mit der Löschung von Fristen sicherzustellen.