Zwischen zwei Nachbarn war der Verlauf der Grundstücksgrenze streitig. Einer der Nachbarn berief sich darauf, dass er den umstrittenen Grundstücksstreifen jedenfalls gutgläubig erworben hatte, weil das von ihm gekaufte Grundstück im Kataster entsprechend ausgewiesen sei.
Daraus ergeben sich verschiedene Fragen:
Was ist das Grundbuch?
Im Grundbuch sind alle Grundstücke mit ihren rechtlichen Beziehungen verzeichnet. Das beinhaltet
- in der ersten Abteilung: Eigentum und Erbbauberechtigung
- in der zweiten Abteilung: Grunddienstbarkeiten, Vormerkungen und Verfügungsbeschränkungen
- in der dritten Abteilung: Hypotheken und andere Grundschulden
Welche Funktion hat das Grundbuch?
Das Grundbuch soll die eingetragenen rechtlichen Beziehungen korrekt und rechtssicher wiedergeben. Durch einen Blick ins Grundbuch soll man sich also vergewissern können, wem das Grundbuch gehört und wer Rechte daran beansprucht.
Wann kommt es auf den Grundbuchinhalt an?
Das Grundbuch hat grundsätzlich die Vermutung der Richtigkeit für sich. § 891 BGB besagt:
(1) Ist im Grundbuch für jemand ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm das Recht zustehe.
(2) Ist im Grundbuch ein eingetragenes Recht gelöscht, so wird vermutet, dass das Recht nicht bestehe.
Größte praktische Bedeutung hat § 892 BGB:
Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig
Wer also das Grundstück von jemandem kauft, der in Wirklichkeit nicht Eigentümer des Grundstücks, aber im Grundbuch fälschlicherweise als solcher eingetragen ist, wird trotzdem neuer Eigentümer (sog. gutgläubiger Erwerb).
Beispiel: Im Grundbuch steht, dass V der Eigentümer eines Grundstücks ist. V verkauft dieses Grundstück an K, der an das Eigentum des V glaubt, und übereignet es ihm. K wird daraufhin als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. In Wirklichkeit war jedoch stets E der wahre Eigentümer des Grundstücks. Dieser ist mit dem Verkauf an K nicht einverstanden. Trotzdem ist K Eigentümer geworden, da vom scheinbaren Eigentümer V das Eigentum erhalten hat.
Ist der im Grundbuch Eingetragene immer auch Eigentümer?
Nein, eben nicht – genau darum braucht er den gutgläubigen Erwerb ja. Grundbucheintrag und wirkliche Rechtslage können auseinanderfallen, geschützt wird nur der, der auf einen falschen Grundbucheintrag vertraut hat.
Der Eigentumserwerb an Grundstücken geschieht durch vertragliche Einigung und Eintragung im Grundbuch. Erfolgt der Eintrag, mangelt es aber an der Einigung (z.B. wegen Anfechtung oder Geschäftsunfähigkeit) ist keine Eigentumsübertragung erfolgt. Der Grundbucheintrag alleine ist nicht ausreichend.
Wie kann man beweisen, dass man Eigentümer eines bestimmten Grundstücks ist?
Gar nicht. Es gibt im deutschen Recht kein Verfahren, mit dem man das Eigentum an einer beweglichen Sache oder an einem Grundstück definitiv und allgemeingültig feststellen lassen könnte.
Der Eintrag im Grundbuch ist ein ganz erhebliches Indiz, das in der Praxis normalerweise ausreichend ist. Aber hundertprozentig nachgewiesen hat man das Eigentum dadurch nicht, da der Grundbucheintrag ja auch falsch sein könnte.
Der notarielle Kaufvertrag und die darin erklärte Übereignung („Auflassung“) legen das Eigentum auch nahe, beweisen aber nicht, dass die Eintragung wirklich erfolgt ist und die Eigentumslage noch immer fortbesteht.
Behauptet eine andere Person, in Wirklichkeit Eigentümer zu sein, kann man gegen diese eine Feststellungsklage erheben. Gewinnt man die Klage und stellt das Gericht fest, dass man selbst Eigentümer ist, gilt das aber nur im Verhältnis zum Prozessgegner. Bestreitet nun also wieder jemand anderes das Eigentum, muss man auch diese Person verklagen und kann nicht auf das vorherige Urteil verweisen.
Was ist das Kataster?
Das Kataster dient der Abgrenzung der Grundstücke gegeneinander. So sagt Art. 5 Abs. 1 Satz 1 des Bayerischen Vermessungs- und Katastergesetzes:
Die Liegenschaften des Staatsgebiets werden im Liegenschaftskataster beschrieben und dargestellt.
Aus dem Kataster kann man also ersehen, welches Grundstück genau von wo bis wo geht. Die Rechte am Grundstück dagegen ergeben sich aus dem Grundbuch. Der Eigentümer wird im Kataster dagegen nur nachrichtlich anhand des Grundbucheintrags ausgewiesen, der Eintrag hat also keine rechtliche Bedeutung.
Wen schützt das Kataster?
Das Kataster hat in erster Linie Bedeutung für die Vermessung des Staatsgebiets. Im Rechtsverkehr spielt es eine geringere Rolle.
Insbesondere kann man auf den Eintrag des Eigentümers nicht vertrauen. Wer also von jemandem, der zwar im Kataster, nicht aber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, das Grundstück kauft, kann sich nicht auf gutgläubigen Erwerb berufen.
Allerdings nimmt der Katastereintrag am Gutglaubensschutz des Grundbuchs teil: Man kann darauf vertrauen, dass der im Grundbuch Eingetragene auch der Eigentümer ist. Und man kann darauf vertrauen, dass dieses Grundstück genau so bemessen ist wie es im Kataster steht.
Genau darum ging es auch in diesem Fall: Der Käufer hatte das Grundstück in der Form erworben, wie es im Kataster eingetragen war. Da im Kataster der umstrittene Grundstücksstreifen dem Grundstück des Beklagten zugeordnet war, hat er diesen auch „mitgekauft“. Ob das Kataster insoweit richtig oder falsch war, ist nicht entscheidend.