LG Berlin, Urteil vom 21.04.2016, 9 O 345/15

Der Kläger vermietete eine Eigentumswohnung an seinen Mieter. Die gesamte Verwaltungstätigkeit einschließlich der Überwachung der Mietzahlungen übernahm eine Verwaltungsgesellschaft für ihn.

Ab Anfang 2014 kam der Mieter in Zahlungsverzug, woraufhin ihm die Verwaltungsgesellschaft zweimal eine Mahnung schickte, den Vermieter aber nicht in Kenntnis setzte. Im Februar 2015 kündigte der Verwalter schließlich wegen des Verzugs fristlos. Der Mieter zog zwar – was durchaus bemerkenswert ist – unverzüglich aus, blieb aber insgesamt zwölf Monatsmieten schuldig.

Der Vermieter nahm nun die Verwaltungsgesellschaft auf Schadenersatz für diese Mieten in Anspruch. Die Klage hatte Erfolg, da der Verwalter seine Pflichten verletzt hatte: Er hätte nicht nur mahnen dürfen, sondern zur Vermeidung von Mietausfällen auch zügig – zumindest nach Rücksprache mit dem Vermieter – kündigen müssen. Dann hätte der Vermieter – zumindest nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge – schnell einen neuen, tatsächlich zahlenden Mieter gefunden. Diesen Schaden muss der Verwalter nun ersetzen.

Das Urteil ist absolut richtig, behandelt aber zugleich einen Sonderfall: Es ist nicht üblich, dass der Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, sich um die Mietzinszahlung zu kümmern und auch Maßnahmen gegen den Mieter zu ergreifen. Die typische Hausverwaltung ist vielmehr für die Erhaltung der Bausubstanz und laufend anfallende Aufgaben des Wohnungseigentumsgemeinschaft zuständig.

Werden aber darüber hinausgehende Aufgaben vereinbart, handelt es sich um einen Dienstvertrag in Form des entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrags (§ 675 BGB). Die Verletzung von Pflichten hieraus führt zum Schadenersatz gemäß §§ 280 ff.