AG München, Urteil vom 29.09.2015, 425 C 11160 / 15

Die Mieterin schloss 1976 den Mietvertrag über eine Wohnung im vierten Obergeschoss ab. Zu dieser Zeit war ein Personenaufzug im Haus vorhanden, dieser war jedoch im Mietvertrag nicht als Bestandteil der Mietsache ausgewiesen.

Ca. vier Jahrzehnte später (der gerichtliche Rechtsstreit begann, wie das Aktenzeichen zeigt, im Jahr 2015) baute der Vermieter den Aufzug aus. Daraufhin verlangte die Mieterin den Wiedereinbau eines funktionstüchtigen Aufzugs.

Das Amtsgericht München gab ihr Recht. Denn der Vermieter muss während der gesamten Mietzeit den Zustand bereitstellen, der am Anfang des Mietverhältnisses herrschte. Dass der Aufzug im Vertrag nicht ausdrücklich zugesichert wurde, spielt insoweit keine Rolle. Denn gemietet ist die Wohnung stets in dem Zustand, in dem sie sich anfangs befand. Zumindest zugunsten des Mieters gilt hier der Grundsatz „gemietet wie gesehen“.

AG München, Urteil vom 10.12.2015, 461 C 19626/15

Der Vermieter hat das Recht, die Mietwohnung zu besichtigen, wenn seit der letzten Besichtigung fünf Jahre vergangen sind oder es Anhaltspunkte für Mängel an der Wohnung gibt.

Aus der Wohnung des Mieters drang unangenehmer Geruch, den die Hausverwaltung auf Schimmel, Fäulnis oder Verwesung zurückführte. Der daraufhin alarmierte Vermieter wollte die Wohnung daher besichtigen, was der Mieter jedoch verweigerte. Anerkannt ist zwar, dass anlasslose Besichtigungen oder routinemäßige Kontrollen nicht zulässig sind, hier lagen jedoch zweierlei Gründe für ein Besichtigungsverlangen vor:

Zum einen begründete der Geruch die Sorge, dass mit der Wohnung irgendetwas nicht in Ordnung war. Ein Geruch, der derart erheblich ist, dass er sogar außerhalb der Wohnung auffällt, lässt befürchten, dass er einen Grund hat, der auch die Sachsubstanz der Wohnung gefährdet – z.B. übermäßige Tierhaltung, Schimmel, unzureichende Müllentsorgung etc. Insoweit ist es das gute Recht des Vermieters, sich ein Bild von der Lage zu machen und ggf. den Mieter zur Erfüllung seiner Sorgfaltspflichten zu mahnen.

Andererseits stützt des Amtsgericht seine Entscheidung auch auf einen weiteren interessanten Gesichtspunkt: Nach allgemeiner Auffassung sind Schönheitsreparaturen an der Wohnung alle fünf Jahre notwendig. Diese sind die Pflicht des Vermieters, sofern er sie nicht – was ohnehin meist unwirksam ist – auf den Mieter abgewälzt hat. Also besteht fünf Jahre nach der letzten Besichtigung automatisch ein Anlass für den Vermieter, die Wohnung erneut zu besichtigen. Dies ist dann gerade keine (unzulässige) anlasslose Kontrolle.

AG Laufen, Urteil vom 04.02.2016, 2 C 565/15 WEG

In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft war festgehalten, dass die Wohnungen des Hauses Wohnzwecken dienen sollten.

Einer der Eigentümer hat seine Wohnung jedoch an den Freistaat Bayern vermietet, die darin Asylbewerber unterbrachte. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat auf ihrer Sitzung deswegen den Beschluss gefasst, die Unterbringung von Asylbewerbern in der Anlage zu untersagen.

Mit seiner Klage gegen diesen Beschluss hatte der Eigentümer vor dem AG Laufen Erfolg.

Zwar kann die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich bestimmte Arten der Nutzung erlauben oder verbieten. Dies dient jedoch nur der Konkretisierung des „ordnungsgemäßen Gebrauchs“ der Wohnung. Dieser wiederum kann sich nur aus der Teilungserklärung oder aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aus bloßen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.

Zu den in der Teilungserklärung genannten Wohnzwecken gehört schon vom Wortsinn her auch das Bewohnen durch Asylbewerber. Auch stelle die Vermietung nicht deswegen unzulässige Nutzung dar, weil durch Asylbewerber eine größere Abnutzung der gesamten Anlage oder häufigere Belästigungen zu erwarten seien als durch dauerhafte Bewohner. Hierfür gäbe es keine Anhaltspunkte.

Bewertung:

Das Urteil begegnet gewissen Bedenken. Zwar ist es natürlich richtig, dass der Wohnungseigentümer seine Wohnung so nutzen darf wie er es für richtig hält. Allerdings ist die Nutzung durch nur vorübergehende Bewohner erfahrungsgemäß doch eine andere als durch permanente Bewohner, seien diese nun die Eigentümer selbst oder nur Mieter. Bei Asylbewerbern ist zumindest nicht auszuschließen, dass diese in absehbarer Zeit in ihr Heimatland zurückkehren oder anderweitig untergebracht werden.

Das AG Laufen bezog sich bei seiner gegenteiligen Ansicht auf eine Vermietung an Feriengäste – also eine emotional deutlich weniger aufgeladene Situation als Asylbewerber. Gerade bei Feriengästen ist durchaus zu befürchten, dass diese weniger sorgsam mit dem Mobiliar und – was für die anderen Eigentümer entscheidend ist – den Gemeinschaftseinrichtungen umgehen. Auch muss Urlaubern weniger am Hausfrieden liegen, da diese nach wenigen Tagen wieder abreisen und es kaum von Bedeutung für sie ist, ob sie mit den Nachbarn dauerhaft gut auskommen würden.

Insofern ist das Interesse der WEG daran, dass eine einigermaßen stabile Bewohnerstruktur erhalten wird, nicht von der Hand zu weisen. Wer dies absichern will, muss allerdings darauf drängen, bereits in die Teilungserklärung aufzunehmen, dass kurzfristige Vermietungen unzulässig sind.

OLG Hamm, Beschluss vom 26.02.2015, 5 RVs 7/15

Die Angeklagte fühlte sich durch ein Detail eines in der Universitätsbibliothek ausgestellten Kunstwerks in ihren religiösen Gefühlen verletzt. Auf ihre Beschwerde hin bot ein Universitätsmitarbeiter an, das Bild entsprechend zu überdecken. Dies reicht der Angeklagten aber nicht, vielmehr schnitt sie das beanstandete Detail aus dem Bild heraus.

Das Amtsgericht verurteilte sie wegen Sachbeschädigung (§ 304 StGB) zu einer Geldstrafe, das Landgericht bestätigte das Urteil in der Berufung. Auch das Oberlandesgericht Hamm sah die Sache so wie die Vorinstanzen und verwarf die Revision.

Das Urteil ist im Ergebnis sicher richtig. Eine Sachbeschädigung bleibt eine Sachbeschädigung, ein Angriff auf die Rechtsgüter der Angeklagten, der sie zur Notwehr berechtigen würde, lag wohl nicht vor. Problematisch ist jedoch die Möglichkeit einer Rechtfertigung oder Entschuldigung des Täters aufgrund seiner „Glaubens- und Gewissensentscheidung“. Zwar hat das Gericht dies nicht näher ausgeführt, da die Angeklagte hierauf nicht angewiesen war, weil der Universitätsmitarbeiter selbst für Abhilfe sorgen wollte.

Insofern klingt durchaus an, dass man Rechte anderer verletzen darf, wenn man sich in seinen religiösen Gefühlen beeinträchtigt sieht. Dies würde zum einen bedeuten, dass die objektive Rechtsordnung sich Vorstellungen einzelner unterordnen muss – jeder könnte sich aussuchen, welche Gesetze er als für sich selbst bindend anerkennt und welche seinen Glaubenssätzen widersprechen. Andererseits müsste jeder Bürger jederzeit auf die Gefühle aller anderen Rücksicht nehmen und sicherheitshalber alles unterlassen, was irgendjemanden stören könnte. Es kann nicht sein, dass persönliches Betroffen- und Beleidigtsein sowie individuelle Glaubens- und Wertvorstellungen die Rechte der Menschen noch weiter einschränken. Es ist jedem zuzumuten, dass er Dinge sieht und hört, die ihm zuwider sind. Niemand hat einen Anspruch darauf, dass er von missliebigen Äußerungen anderer verschont bleibt.

OLG Hamm, Urteil vom 29.01.2013, 4 U 171/12

Ein Unternehmen kann sich ohne Weiteres nach dem Ort benennen, in dem es seinen Sitz hat (z.B. Tanzschule Musterstadt). Daran liegt kein unlauterer Wettbewerb gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 UWG, da nicht behauptet wird, dies sei die einzige Tanzschule in Musterstadt (Alleinstellungswerbung) oder die beste oder führende Tanzschule (Spitzenstellungswerbung).

AG München, Urteil vom 02.12.2015, Aktenzeichen unbekannt

Auch die Einfuhr von 100 Gramm Crystal Meth kann aufgrund Eigenbedarfs geschehen. Das Amtsgericht München glaubte einem Italiener, dass er diese ganz erhebliche Drogenmenge nicht für den Handel aus der Tschechei in das Bundesgebiet einführte.

Das Urteil sollte man keinesfalls als Freibrief für den Umgang mit Drogen ansehen – denn der Umgang mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge stellt eine schwere Straftat nach dem Betäubungsmittelgesetz dar. Der Besitz wird mit Freiheitsstrafe von 1 bis zu 15 Jahren bestraft (§ 29a Abs. 1 Nr. 2 BtMG), für die Einfuhr beträgt die Mindeststrafe schon zwei Jahre (§ 30 Abs. 1 Nr. 4).

Der Täter im vorliegenden Fall hatte wohl das Glück, dass das Gericht ihm zum einen glaubte, dass er kein Dealer ist und daher einen minder schweren Fall annahm, wodurch die Mindeststrafe auf drei Monate sank. Die Möglichkeit, ganz von Strafe abzusehen, kommt dagegen nur in Betracht, wenn die Drogen sowohl dem Eigenbedarf dienen als auch eine geringe Menge darstellen (§ 29 Abs. 5 BtMG) – bei 100 Gramm Crystal Meth war dies sicher nicht der Fall. Und so kam hier auch eine erhebliche Freiheitsstrafe von einem Jahr und zehn Monaten heraus, allerdings zur Bewährung ausgesetzt.

OLG Köln, Beschluss vom 28.09.2015, III-1 RVs 118 / 15

Den Tatbestand des „Schwarzfahrens“ gibt es im Strafgesetzbuch nicht. Vielmehr bezeichnet § 265a StGB ein solches Handeln als „Erschleichen von Leistungen“. Auch in der gesetzlichen Definition des Delikts, also im Tatbestand, wird es für strafbar erklärt, wenn man sich „die Beförderung durch ein Verkehrsmittel erschleicht“.

Dies hat zu der Diskussion geführt, ob eine strafbare Handlung nur gegeben ist, wenn man tatsächlich „schleicht“, also die Beförderung in irgendeiner Form heimlich erlangt. Besonders schlaue Mitbürger haben gemeint, sie seien nicht strafbar, wenn sie einen deutlichen Hinweis mit sich herumtragen, dass sie Schwarzfahrer sind. Dies würde dann zumindest die Strafbarkeit entfallen lassen, auf die Vertragsstrafe von 60 Euro nach den Beförderungsbedingungen wegen ticketlosem Mitfahrens hätte es ohnehin keinen Einfluss, da die AGB den Begriff des „Schleichens“ nicht verwenden.

Das OLG Köln hat nun auch die Verurteilung eines Angeklagten bestätigt, der an seiner Mütze einen Zettel mit der Aufschrift „Ich fahre schwarz“ angebracht hat. Auch hier läge ein Erschleichen vor, da das Einsteigen in den Zug auch mit einem solchen Hinweis noch den Anschein der Ordnungsmäßigkeit mit sich bringt. Den Zettel sehen nämlich zunächst nur die Mitfahrer, die aber weder für die Kontrolle der Tickets zuständig sind noch irgendeine Rolle bei der Erhebung des Fahrpreises spielen. Der Schaffner sieht die Aufschrift dagegen erst, wenn er den Fahrgast kontrolliert, und damit nach Erbringung zumindest eines Teils der Beförderungsleistung.

Schließlich wurde das Erschleichen hier noch mit einem weiterem Argument bejaht: Im Moment des Einsteigens kann noch gar kein Schwarzfahren gegeben sein, da es die Beförderungsbedingungen zulassen, dass der Fahrgast das Ticket an Bord nachlöst. Dies ist zwar in Fernverkehrszügen der Deutschen Bahn (hier: ein ICE) möglich, nicht aber in vielen Regionalzügen, vor allem nicht in S-Bahnen von Nahverkehrsverbünden. Aber auch hier liegt aus den übrigen Gründen ein Erschleichen vor, wie bereits zahlreiche Gerichte festgestellt haben.

OLG Oldenburg, Urteil vom 05.03.2015, 15 EK 1/14

Seit Ende 2011 gibt es nach Inkrafttreten des Gesetzes über den Rechtsschutz bei überlangen Gerichtsverfahren und strafrechtlichen Ermittlungsverfahren einen Anspruch auf Entschädigung wegen überlanger Dauer eines Strafverfahrens (§ 199 i.V.m. § 198 Abs. 1 Gerichtsverfassungsgesetz, GVG). Zuständig hierfür ist in erster Instanz das Oberlandesgericht, in dessen Bezirk das Verfahren stattfand (§ 201 Abs. 1 GVG).

Das OLG Oldenburg hat entschieden, dass für die Berechnung der Dauer der Verfahrenslänge nicht die formelle Eröffnung des Strafverfahrens maßgeblich ist, sondern die Kenntniserlangung des Beschuldigten. Dies ist folgerichtig, da nur so der Tatsache Rechnung getragen wird, dass es nicht die objektive Verfahrensdauer ist, die den Beschuldigten belastet, sondern das Bewusstsein, dass ihm eine strafgerichtliche Verurteilung droht. Diese Dauer der Ungewissheit soll so kurz wie möglich gehalten werden, um den Bürger nicht unnötig zu belasten.

Im vorliegenden Fall betrug die so errechnete Dauer des Ermittlungsverfahrens lediglich zehn Monate. Dies hält sich durchaus im üblichen Rahmen, eine rechtsstaatswidrige Verzögerung lag nicht vor. Daher wurde keine Entschädigung zuerkannt und die Klage abgewiesen.

Im Übrigen ist auch die Länge der Ermittlungen allein noch kein Anhaltspunkt für eine Entschädigung. Notwendig ist vielmehr, dass das Verfahren nicht ordnungsgemäß beschleunigt und zügig geführt wurde. Sind zeitraubende Einzelmaßnahmen wie die Einholung von Gutachten notwendig, wird das Verfahren allein dadurch noch nicht „überlang“.

BFH, Urteil vom 17.02.2016, X R 32/11

Eine Arbeitsecke in einem privat genutzten Raum ist kein Arbeitszimmer, das steuerlich abgesetzt werden kann. An dieser seit Jahrzehnten feststehenden Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs wird sich auch in absehbarer Zeit nichts ändern.

Im Gegensatz zu einem kompletten Zimmer, das für die Arbeit verwendet wird, lässt sich ein privater Raum nicht so unterteilen, dass ein bestimmter Bereich nur dem Arbeiten dient. Hierfür ist eine bauliche Trennung notwendig, die nur durch eine Wand, nicht aber durch eine gedachte Linie oder ein als Raumteiler genutztes Regal hergestellt werden kann.

BGH, Urteil vom 10.04.2013, VIII ZR 379/12

Der Mieter einer Wohnung war desöfteren in Zahlungsschwierigkeiten und konnte seine Miete teilweise nicht bezahlen. Der Vermieter drohte daraufhin eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB an. Um dies zu verhindern, erklärte die Schwester des Mieters, für alle Mietzahlungen zu bürgen.

Als das Mietverhältnis einige Jahre später endete, waren über 7000 Euro an Miete und Nebenkosten offen, die der Vermieter nun von der bürgenden Schwester des Mieters verlangte. Diese verweigerte die Bezahlung des Großteils dieser Summe, da sie meinte, die Bürgschaft sei eine ganz normale Mietsicherheit, die nur für maximal drei Monatsmieten (hier: 1050 Euro) zu stellen sei.

Die Instanzgerichte und schließlich auch der BGH waren anderer Meinung. Zwar kann eine Bürgschaft auch eine Form der Kautionserbringung sein, die dann tatsächlich auf drei Monatsmieten beschränkt ist; mehr darf der Vermieter nicht verlangen (§ 551 Abs. 1 BGB). Hier handelte es sich aber um eine Bürgschaft, die gerade im Interesse des Mieters erfolgt sei. Denn dieser wollte die Kündigung, zu der der Vermieter ohne Weiteres berechtigt war, abwenden. Daher bedurfte es einer zusätzliche Sicherheit ohne höhenmäßige Beschränkung, um den Vermieter von der Beendigung des Mietverhältnisses abzuhalten. Die normale Mietkaution hätte keiner der Parteien weitergeholfen.

Mehr noch: Die Vorschrift des § 551 Abs. 1, die zum Schutz des Mieters da ist, würde sich zu seinem Nachteil auswirken, da er keine Möglichkeit hätte, seine Bonität gegenüber dem Vermieter mit Hilfe anderer Personen zu erhöhen. Dem Vermieter bliebe dann nur, von seinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen, wenn er eigene finanzielle Risiken vermeiden will.